CSM/SP: Cadastro Imobiliário Brasileiro passa a condicionar o registro de imóveis
O Conselho Superior da Magistratura (CSM) do Tribunal de Justiça de São Paulo (CSM), no julgamento da Apelação Cível nº 1115844-98.2025.8.26.0100, manteve a negativa de registro de escritura pública de venda e compra quanto à transmissão de fração ideal de 1/18 de imóvel matriculado autonomamente, correspondente ao pátio interno (terreno de servidão) de uma vila residencial, por ausência de inscrição cadastral municipal específica.
A controvérsia concentrou-se nos efeitos da implementação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) sobre a qualificação registral. O CSM destacou que, no Município de São Paulo, a inscrição cadastral é obrigatória para os imóveis urbanos e que cabe ao sujeito passivo promover a inscrição e suas atualizações. Assim, considerou irregular a ausência de cadastro específico do imóvel e atribuiu ao contribuinte o dever de regularização.
O art. 176 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) prevê que a matrícula do imóvel urbano deve conter sua designação cadastral “se houver”. O CSM reconheceu que, em princípio, a inexistência de cadastro municipal não impede, por si só, a escrituração e o registro, desde que atendidos os requisitos da especialidade objetiva e que a falta de cadastramento decorra de omissão do Poder Público, e não da inércia do interessado.
Segundo o acórdão, contudo, a Lei Complementar nº 214/2025, que criou o CIB, e a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 alteraram de modo relevante a interpretação dessa regra. O cadastro, antes tratado como informação acessória de natureza predominantemente tributária, passou a integrar o sistema nacional de identificação imobiliária, mediante a adoção de código de identificação único.
Embora a expressão “se houver” permaneça formalmente prevista na Lei de Registros Públicos, o CSM entendeu que sua eficácia prática foi substancialmente mitigada nos locais em que já se esgotaram os prazos de implementação do CIB, como o Município de São Paulo. Nessas hipóteses, a inércia do proprietário em regularizar o cadastro municipal não afasta a exigência do código de identificação único, razão pela qual a negativa de registro foi mantida.
A decisão, porém, não autoriza concluir que todo imóvel sem cadastro municipal esteja automaticamente impedido de registro. O próprio acórdão ressalva a hipótese em que a ausência de cadastramento seja imputável ao Poder Público e distingue a situação dos municípios conforme o estágio de implementação do CIB.
O julgado administrativo sinaliza, portanto, relevante mudança na qualificação registral: onde o CIB já é exigível, a ausência de cadastro municipal pode obstar o registro quando a regularização depender do próprio interessado. A aplicação desse entendimento exige análise das circunstâncias concretas, especialmente da responsabilidade pelo cadastramento e do estágio de implementação do CIB na localidade.