Purga da mora e inadimplemento reiterado nas ações de despejo
A Lei nº 8.245/1991 (“Lei de Locações”) permite que o locatário que é cobrado em juízo por falta de pagamento evite a rescisão do contrato mediante a quitação integral do débito; a chamada purga da mora. Mas esse pagamento é suficiente quando o locatário continua atrasando os aluguéis durante o processo?
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (“STJ”) enfrentou essa questão no Recurso Especial (“REsp”) nº 2.225.450 e decidiu que a quitação dos valores que motivaram a ação não impede o despejo quando o locatário reiteradamente atrasa as parcelas posteriores.
Nos termos do art. 62, II, da Lei de Locações, o locatário ou o fiador pode evitar a rescisão mediante o pagamento, no prazo de 15 dias contado da citação, da totalidade do débito atualizado, incluindo aluguéis, acessórios, multas contratuais, juros, custas e honorários advocatícios. O parágrafo único do mesmo artigo, porém, impede o uso desse recurso quando ele já tiver sido utilizado nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da ação.
No caso examinado pelo STJ, os valores inicialmente cobrados foram pagos antes da citação. Durante o processo, contudo, o locatário continuou pagando os aluguéis com atraso. O Tribunal concluiu que a purga da mora protege o locatário de boa-fé, mas não pode servir para manter um inadimplemento contínuo, especialmente porque o pagamento pontual do aluguel constitui obrigação essencial do locatário.
Assim, não basta verificar se a dívida original foi quitada. O comportamento do locatário durante a tramitação da ação também deve ser considerado. Se os atrasos continuam, pode demonstrar que a regularidade contratual não foi efetivamente restabelecida. Isso não significa, entretanto, que qualquer atraso isolado autorize automaticamente o fim da locação. Para caracterizar o inadimplemento reiterado, é preciso analisar a frequência e a duração dos atrasos, além das circunstâncias do caso concreto.
As prestações vencidas durante o processo também integram a discussão. As parcelas posteriores já são consideradas incluídas no pedido enquanto durar a obrigação (art. 323 do Código de Processo Civil). Essa orientação foi reafirmada no REsp nº 2.091.358, no qual o STJ reconheceu que a condenação pode abranger os aluguéis e encargos vencidos durante a ação e aqueles que vencerem até a efetiva desocupação.
Os precedentes são complementares. Enquanto o REsp nº 2.091.358 trata, na condenação, da inclusão das parcelas que vencem no curso do processo, o REsp nº 2.225.450 reconhece que a forma como elas são pagas também pode influenciar a manutenção do contrato.
Na prática e visando resguardar seus direitos, o locador deve documentar os atrasos ocorridos durante o processo e manter atualizado o demonstrativo do débito. Por sua vez, o locatário que pretenda preservar a relação não deve se limitar à quitação da dívida inicial, mas também manter o pagamento pontual das parcelas posteriores.
A purga da mora, portanto, não deve ser compreendida como o simples pagamento isolado de uma dívida passada. Para impedir a rescisão, deve representar o efetivo retorno do contrato à normalidade. O entendimento do STJ preserva a proteção conferida ao locatário de boa-fé, sem amparar a repetição sistemática dos atrasos.