Restrição de locação de imóvel por curto prazo por parte de condomínio residencial

Nos últimos anos tem se observado um aumento expressivo da locação de imóveis por curto período, através de plataformas digitais. Em virtude da importância que o tema vem ganhando no Brasil, os Tribunais passaram a proferir decisões a fim de proporcionar maior segurança nas relações jurídicas desta espécie.

Questão que tem gerado debates é a possibilidade de limitação ou até mesmo o impedimento da locação de imóvel por curto prazo, por parte de condomínio residencial.

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) já decidiu que, caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais.

Para o colegiado, o processo de locação de imóveis por meio de plataformas digitais equivale a espécie de contrato atípico de hospedagem, sendo, desta forma, distinto da locação por temporada ou da hospedagem oferecida por empreendimentos hoteleiros, que possuem legislação específica.

Com a decisão, os ministros mantiveram um acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) que determinou aos proprietários de duas unidades residenciais em condomínio que deixassem de ofertar seus imóveis para locação em plataformas digitais. No entendimento do TJRS, essa prática se caracteriza como atividade comercial e de hospedagem, o que é vedado pela convenção condominial, pois caracteriza mudança de finalidade do empreendimento.

No mesmo sentido, a Terceira Turma do STJ decidiu que é permitido aos condomínios fixar período mínimo para a locação dos imóveis que ali se localizam. Tal entendimento foi aplicado pelo colegiado ao negar provimento ao recurso de um proprietário de imóvel que pretendia anular a decisão do condomínio, tomada em assembleia, que proibiu a locação de suas unidades autônomas por prazo inferior a 90 dias.

De acordo com o relator, ministro Villas Bôas Cueva, "não há nenhuma ilegalidade ou falta de razoabilidade na restrição imposta pelo condomínio, a quem cabe decidir acerca da conveniência ou não de permitir a locação das unidades autônomas por curto período, tendo como embasamento legal o artigo 1.336, IV, do Código Civil de 2002, observada a destinação prevista na convenção condominial".

Na tese do ministro, o art. 19 da Lei 4.591/1964 (Lei das Incorporações Imobiliárias) dispõe que “cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Por outro lado, o artigo 1.336, IV, do Código Civil determina ser dever do condômino dar à sua parte exclusiva a mesma destinação que tem a edificação.

Tomando como parâmetro nas premissas adotadas no precedente da Quarta Turma, Villas Bôas Cueva concluiu que "a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio".

Finalmente, o ministro ponderou que a presença de pessoas com alta rotatividade e que não possuem compromisso a longo prazo com o condomínio impacta na tranquilidade dos demais condôminos. À vista disso são legítimas as limitações postas com base na destinação prevista em convenção condominial.

Thiago Iunes