STJ decide que recuperação judicial não impede cobrança de débitos condominiais
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.391), firmou o entendimento de que a recuperação judicial não impede a cobrança de dívidas condominiais, ainda que anteriores ao pedido de recuperação, podendo ser executadas no juízo cível competente. Por maioria, o colegiado reconheceu que esses débitos possuem natureza extraconcursal, ficando fora dos efeitos do plano recuperacional.
A controvérsia surgiu em um cumprimento de sentença promovido por um condomínio contra uma incorporadora, para cobrar cotas vencidas antes do pedido de recuperação. A empresa, buscando a extinção da cobrança individual, sustentava que, por serem anteriores ao pedido, os créditos deveriam se submeter ao plano. O argumento encontrava apoio no artigo 49 da Lei de Recuperação Judicial e Falências (nº 11.101/2005), segundo o qual estão sujeitos à recuperação os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. Entretanto, prevaleceu o entendimento de que a natureza específica da obrigação condominial justifica tratamento distinto.
O fundamento central é o caráter propter rem da dívida: a obrigação decorre da vinculação jurídica à unidade imobiliária e acompanha o bem. Essas contribuições custeiam serviços e despesas indispensáveis à conservação, à administração e ao funcionamento do condomínio, preservando também o valor do próprio imóvel integrante do patrimônio da empresa em recuperação.
Nesse contexto, o STJ enquadrou as cotas como despesas necessárias à administração do ativo, aplicando por analogia o artigo 84, inciso III, da mesma lei. Embora esse dispositivo trate de créditos extraconcursais na falência, a maioria considerou pertinente sua utilização na recuperação judicial para essas obrigações.
Outro fundamento relevante foi a proteção da coletividade dos condôminos. Submeter tais contribuições ao plano recuperacional transferiria aos demais proprietários os custos da inadimplência empresarial, pois as despesas comuns continuam exigindo pagamento. Nessa perspectiva, a preservação da empresa não pode se dar à custa da manutenção do condomínio.
Do ponto de vista processual, a cobrança pode prosseguir no juízo cível, sem a necessidade de habilitação do crédito na recuperação judicial. A suspensão das execuções, decorrente do processo recuperacional, não alcança automaticamente essas dívidas. Permanece, contudo, o controle do juízo da recuperação sobre atos constritivos que atinjam bens essenciais à atividade da empresa.
A corrente minoritária, por sua vez, defendia que as cotas condominiais anteriores ao pedido deveriam ser submetidas à recuperação, com observância do critério temporal e das diferenças entre recuperação judicial e falência.
Na prática, os condomínios ganham segurança para cobrar diretamente os valores devidos, enquanto as empresas em recuperação precisarão incluir as cotas condominiais em seu planejamento financeiro, inclusive as vencidas antes do pedido.