Decisão do STF sobre ITBI amplia possibilidades em operações imobiliárias e societárias

O Supremo Tribunal Federal (STF) afastou o principal obstáculo tributário à integralização de capital com imóveis.  

Em julgamento concluído em 19 de outubro de 2026, o STF reconheceu, por maioria, a imunidade do ITBI na integralização de capital social, inclusive quando a atividade preponderante da sociedade for a compra e venda ou a locação de imóveis. A decisão foi proferida no Tema 1.348, em repercussão geral. 

A decisão permite reavaliar planejamentos patrimoniais e sucessórios até então comprometidos pelo custo do imposto. É relevante também para a estruturação e a reorganização de sociedades, além de outras operações imobiliárias que efetivamente envolvam a integralização de imóveis no capital social. A atividade imobiliária da sociedade deixa de ser, por si só, fundamento para afastar a imunidade. 

A estrutura da integralização, porém, continua sendo determinante. Para que a conferência do imóvel esteja integralmente abrangida pela imunidade, o valor atribuído ao imóvel na operação deve corresponder ao valor da participação no capital social que o sócio recebe em contrapartida. 

Se, por exemplo, o imóvel é conferido à sociedade por R$ 1 milhão, mas apenas R$ 600 mil são destinados à integralização do capital e os R$ 400 mil restantes são registrados em reserva de capital, essa parcela excedente fica fora da imunidade. Esse limite, antes estabelecido no Tema 796, permanece aplicável. 

A hipótese de formação de reserva não se confunde com a diferença entre o valor adotado na integralização e o valor de mercado estimado pelo Município. Quando todo o valor atribuído ao imóvel é destinado ao capital social, a tentativa de tributar essa diferença, sob o argumento de que constitui parcela excedente, representa ampliação indevida do alcance do Tema 796. A avaliação municipal não transforma essa diferença em reserva de capital nem autoriza, por si só, o afastamento da imunidade. 

O julgamento também preserva a possibilidade de fiscalização de situações de simulação ou fraude, o que, obviamente, nem mesmo se mostrava necessário.  

A publicação do acórdão e eventuais decisões sobre seus efeitos temporais deverão ser acompanhadas, especialmente na avaliação de operações anteriores e de pedidos de restituição do ITBI já pago.  

O novo cenário merece atenção não apenas de quem avalia a organização patrimonial ou sucessória, mas também de empresas e investidores envolvidos em operações beneficiadas pela imunidade. A revisão dos projetos deve combinar o aproveitamento do benefício constitucional com a análise dos demais tributos, dos objetivos da operação e regras de administração do patrimônio.

Equipes de Planejamento Patrimonial, Família e Sucessões, Tributário e Imobiliário