Linha 20 Rosa do Metrô de São Paulo: desapropriações e direitos dos proprietários
O Governo do Estado de São Paulo, objetivando a expansão do Metrô da Cidade de São Paulo, com base na Resolução SP1, nº 087, de 27/11/2025, declarou de utilidade pública, para fins de desapropriação, ocupação temporária ou instituição de servidão, os imóveis situados no trajeto que atinge os bairros da Barra Funda, Lapa, Pinheiros, Itaim Bibi, Saúde, Cursino e Socorro, até o limite do Município com Santo André.
Embora a iniciativa mereça reconhecimento, por ampliar a malha metroviária e trazer benefícios relevantes à mobilidade urbana e à sociedade paulistana, para os proprietários das áreas atingidas este é um momento de grande preocupação e dúvidas sobre a melhor forma de proteger seus direitos, seja para evitar prejuízos patrimoniais, seja para assegurar a integral reposição do valor dos bens desapropriados, submetidos à servidão administrativa ou à ocupação temporária necessária à execução das obras e serviços.
Apesar de as desapropriações realizadas pela Companhia do Metropolitano de São Paulo - Metrô não estarem subordinadas ao regime de pagamento por precatórios, o que minimiza o tempo para o recebimento das indenizações, é fundamental que os proprietários dos imóveis se prepararem adequadamente para a análise das propostas indenizatórias administrativas. Esse preparo é essencial tanto para viabilizar uma solução consensual quanto para enfrentar eventuais, e muito prováveis, disputas judiciais.
Isso porque, na prática, as propostas indenizatórias apresentadas pelo Metrô, assim como por Municípios, Estado, União e concessionárias de serviços públicos, geralmente não refletem o real valor de mercado dos imóveis atingidos.
Nesta etapa de preparação, é essencial a realização de avaliação técnica do imóvel por profissionais experientes em perícias judiciais, observadas as normas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas), do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia) e do CAJUFA (Centro de Apoio aos Juízes das Varas da Fazenda Pública da Capital), onde tramitam as ações desta natureza.
Da mesma forma, é imprescindível a análise jurídica individualizada de cada imóvel, considerando suas condições físicas, localização, ocupação, destinação, bem como a regularidade fiscal e registrária, tanto para a melhor defesa dos interesses dos proprietários como para permitir o prévio recebimento das indenizações que venham a ser fixadas.
O aspecto mais relevante dessa preparação técnica e jurídica, contudo, é a obtenção de todos os elementos necessários para possibilitar o recebimento mais célere da maior parte da indenização (até 80%) logo no início da primeira fase do processo judicial. Isso ocorre após a realização da perícia prévia por perito judicial nomeado pelo Juiz competente e a fixação do valor a ser depositado pelo Metrô, condição indispensável para a concessão da imissão prévia na posse do imóvel, o que somente deve ser deferida mediante o depósito judicial total da oferta inicial, acrescida do valor complementar eventualmente determinado pelo magistrado.
Diferente do que muitos imaginam, a antecipação dessas análises e providências são decisivas para assegurar a prévia e justa indenização garantida pela Constituição Federal.