De acordo com STJ, a alienação judicial de vaga de garagem em condomínio deve ser restrita aos condôminos

Nas alienações judiciais, a hasta pública destinada a vender vagas de garagem deve ser restrita aos condôminos, salvo autorização em contrário expressa na convenção condominial. Esse foi o entendimento firmado pela Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento do Recurso Especial nº. 2.008.627.

O caso julgado pela Segunda Turma trata de uma execução fiscal movida contra morador de condomínio e proprietário de unidade autônoma e de vaga de garagem, esta última com matrícula apartada. A execução resultou na penhora da vaga de garagem e, posteriormente, na sua alienação judicial para quitação da dívida, via hasta pública. O condomínio ingressou nos autos com pedido para que a oferta se restringisse aos demais condôminos, com base no artigo 1.331, parágrafo 1º do Código Civil.

“Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.”

O recurso especial foi interposto pelo condomínio após o Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) considerar, em sede de agravo de instrumento, que seria possível a alienação do box de estacionamento a pessoas estranhas ao condomínio, visto que a lei não teria criado nenhum óbice à expropriação judicial desse tipo de bem.

No recurso ao STJ, o condomínio sustentou que o TRF4 deixou de considerar a limitação presente na redação do parágrafo 1º do artigo 1.331 do Código Civil, que, segundo o recorrente, foi introduzida pela Lei nº. 12.607, de 2012 com a finalidade de preservar, em condomínios residenciais, a segurança e a privacidade dos moradores.

Foi destacado pela Ministra Assusete Magalhães, relatora do caso, a ausência de precedentes específicos no STJ acerca de alienação judicial de vaga de garagem. Não obstante, lembrou que a Quarta Turma, no julgamento do Recurso Especial nº. 316.686, afastou a impenhorabilidade da vaga de garagem, definindo que, se o bem pode ser alienado a outro condômino, pode ser penhorado e, consequentemente, vendido em hasta pública. 

A Ministra ponderou que a redação dada pela Lei nº. 12.607, de 2012, veio, de fato, com o condão de promover maior segurança aos condomínios, de forma que tanto a doutrina quanto outros tribunais têm decidido no sentido de que, em tais casos, a hasta pública deve se restringir aos condôminos, a não ser que haja expressa autorização na convenção condominial.

"Entendo que a vedação de alienação dos abrigos para veículos a pessoas estranhas ao condomínio, estipulada no artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil, deva prevalecer também nas alienações judiciais. Em tais casos, a hasta pública deverá ocorrer no universo limitado dos demais condôminos", concluiu a relatora.

Assim, via de regra a hasta pública de vaga de garagem deve se restringir aos condôminos daquele empreendimento, exceto se houver autorização em contrário expressamente contida na convenção de condomínio.

Thiago Iunes